VENDITA - CERTIFICATO DI ABITABILITA' - Cass. civ. Sez. II Ordinanza, 22-02-2018, n. 4307
In tema di compravendita, la consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MATERA Lina - Presidente -
Dott. GRASSO Giuseppe - Consigliere -
Dott. SCALISI Antonino - rel. Consigliere -
Dott. SABATO Raffaele - Consigliere -
Dott. DONGIACOMO Giuseppe - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 20973-2014 proposto da:
F.C., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA CELIMONTANA 38, presso lo studio dell'avvocato PAOLO PANARITI, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato ANNA DONDI;
- ricorrente -
contro
RECA COSTRUZIONI S.r.l., in persona del Presidente del C.d.A. e legale rappresentante pro tempore elettivamente domiciliata in ROMA, VIA CUNFIDA 20, presso lo studio dell'avvocato MONICA BATTAGLIA, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato PIERPAOLO FRACCHIA;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 1470/2014 della CORTE D'APPELLO di TORINO, depositata il 01/08/2014;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 11/10/2017 dal Consigliere ANTONINO SCALISI.
Svolgimento del processo
F.C. con ricorso dell'1 settembre 2014 ha chiesto a questa Corte la cassazione della sentenza n. 1470 del 2014, con la quale la Corte di Appello di Torino dichiarava prescritta la domanda proposta con citazione del 18 aprile 2008 da F.C. contro Deca Costruzioni S.r.l.. L'attuale ricorrente aveva convocato in giudizio la società Deca Costruzioni S.r.l. e, premettendo di avere acquistato dalla convenuta l'immobile sito in via (OMISSIS) privo della prescritta agibilità e di aver denunciato la difformità tra la documentazione depositata in Comune e quanto realizzato dalla società venditrice, chiedeva la condanna della società al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti compresivi, comunque, della perdita del valore dell'immobile, in conseguenza alla difformità di cui si è detto, nonchè i costi necessari al ripristino dello stato dei luoghi e dell'immobile in conformità alle regole di buona tecnica. Precisava l'attore che l'agibilità dell'immobile non avrebbe potuto essere rilasciata perchè l'immobile era stato realizzato in difformità al progetto sulla cui base era stato rilasciato il permesso di costruire.
Il Tribunale di Alessandria con sentenza del 2013 aveva accolto la domanda proposta da F.C. e condannava la società Deca Costruzioni al risarcimento dei danni che liquidava in Euro 22.900,00.
La Corte di Appello di Torino riteneva prescritta l'azione anche in riferimento ai vizi incidenti sul rilascio dell'agibilità, ritenendo che l'azione ricadesse nel disposto di cui all'art. 1494 c.c. e, pertanto, soggiacesse al termine annuale di prescrizione, anzichè al termine ordinario decennale.
La cassazione è stata chiesta con ricorso affidato a due motivi. La società Deca Costruzioni S.r.l. ha resistito con controricorso.
Motivi della decisione
In via preliminare, va rigettata l'eccezione di inammissibilità formulata dal controricorrente perchè la Corte distrettuale avrebbe deciso le questioni di diritto in modo conforme alla giurisprudenza di questa Corte di Cassazione e l'esame dei motivi non offre elementi per confermare o mutare l'orientamento della stessa, perchè a ben vedere il ricorrente, pur non indicandolo espressamente, lamenta la violazione dell'art. 1453 c.c, e censura, dunque, che non sia stato applicata nel caso in esame la normativa relativa all'inadempimento contrattuale disattendendo quanto era stato deciso dal Tribunale di Alessandria.
1.= Con il primo motivo di ricorso F.C. lamenta la violazione del giudicato relativo alla qualificazione dell'azione ex art. 1477 c.c.. Violazione e falsa applicazione delle norme di diritto di cui agli artt. 1453, 1495 e 1477 c.c., determinante l'errata applicazione del termine annuale di prescrizione, anzichè, del termine decennale. Il ricorrente si duole del fatto che la Corte distrettuale abbia collegato l'azione risarcitoria avanzata dall'originario attore, attuale ricorrente, al regime prescrizionale della domanda di garanzia di cui all'art. 1495 c.c., abbia sconfessato senza alcuna motivazione la CTU e abbia ritenuto vizi non incidente sulla funzione economica sociale le difformità fra il progettato e l'eseguito e le violazioni della normativa e della buona tecnica che lo stesso CTU indicato ostative al rilascio dell'agibilità.
1.1.= Il motivo è fondato.
Va qui precisato che come emerge dalla sentenza impugnata e come meglio è stato specificato dal ricorrente, il Tribunale di Alessandria aveva distinto in ordine alla vicenda processuale esaminata due domande: a) una domanda di risarcimento del danno per la mancata consegna della licenza di abitabilità ovvero per l'inesistenza delle condizioni per il rilascio della licenza di abitabilità; b) e una seconda domanda relativa ai difetti dell'immobile, oggetto di giudizio, che erano stati denunciati. Lo stesso Tribunale ha, dunque, chiarito che andava rigettata la domanda relativa ai vizi redibitori, posto che la convenuta aveva eccepito la tardività della denuncia rispetto alla data di consegna del bene e l'attore non aveva assolto l'onere della prova di avere denunziato i vizi nel termine di legge ex art. 1495 c.c..Tuttavia, il Tribunale (accogliendo le conclusioni del CTU secondo cui "non tutte le normative sono state rispettate pertanto allo stato attuale non poterebbe essere rilasciata l'agibilità") accoglieva la domanda di risarcimento del danno relativa alla mancata sussistenza dell'abitabilità perchè tale domanda risarcitoria andava imputata ad un inadempimento contrattuale. Il Tribunale, in altri termini, aveva ritenuto prescritta l'azione ex art. 1494 per i vizi dell'immobile denunciati e non prescritta (ovviamente applicando la prescrizione decennale) l'azione relativa alla insistenza dell'agibilità dell'immobile ai sensi degli artt. 1453 e 1477 c.c..
1.2.= In verità i principi indicati dal Tribunale, sono rispondenti a quanto affermato da questa Corte in varie occasioni: "la consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sè condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto." (Cass. 11 ottobre 2013, n. 23157) E di più, la recente sentenza di questa Corte, la n. 24386 del 8 febbraio 2016, ha precisato che la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità configura una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto. In tale circostanza, il compratore potrebbe chiedere legittimamente o la risoluzione del contratto (ovvero lo scioglimento del contratto) o l'adempimento dello stesso qualora abbia interesse all'acquisto, ferma la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni. Ma non è tutto. La S. Corte ha stabilito, anche, che l'acquirente può rifiutarsi di firmare il rogito, anche, qualora abbia già stipulato il contratto preliminare.
1.3.= Pertanto, la Corte distrettuale nel ritenere che la sentenza di primo grado (pag. 15 della sent.) (....) aveva affermato che i termini di cui all'art. 1495 c.c., (....) valgono anche per la domanda di risarcimento di cui all'art. 1494 c.c., (...) e che tale capo della sentenza non era stata impugnata (...). Pertanto, "(....) il termine annuale di prescrizione di cui all'art. 1495 c.c., comma 3, valeva anche nei confronti della domanda di risarcimento danno proposta in questo giudizio (....)" ha trascurato di apprendere che il Tribunale aveva invece ritenuto, giustamente, non coperta dalla prescrizione di un anno la domanda di risarcimento danni relativa all'agibilità, avendo verificato che la mancata consegna del certificato di agibilità non era dovuto ad un mero e semplice ritardo.
1.4.= E, comunque, la Corte distrettuale ha mancato di chiarire se l'inesistenza del certificato di agibilità accompagnata dall'esplicita affermazione del CTU ("non tutte le normative sono state rispettate pertanto allo stato attuale non potrebbe essere rilasciata l'agibilità), nel caso specifico, non integrasse un'ipotesi di consegna di un aliud pro alio e, pertanto, di inadempimento contrattuale che poteva comportare la richiesta di risoluzione del contratto (tuttavia, non chiesta in questa caso) e anche separatamente (alla richiesta di risoluzione contrattuale) il risarcimento del danno, così come è avvenuto.
2.= L'accoglimento di questo primo motivo di ricorso assorbe il secondo con il quale, il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art. 2935 c.c.. Secondo il ricorrente, la Corte distrettuale nel ritenere prescritta la domanda del F. non avrebbe tenuto conto che, ai sensi dell'art. 2935 c.c., il decorso della prescrizione ha inizio dal momento in cui il diritto può essere fatto valere e, dunque, dalla piena conoscenza delle problematiche di cui era, conoscenza raggiungibile unicamente attraverso una relazione tecnica. E, nel caso in esame, la relazione dell'ing. Seggi che ha consentito la conoscenza delle problematiche relative al rilascio del certificato di agibilità era datata 25 marzo 2008 e la citazione era stata portata alla notifica il 31 marzo 2008, ovvero, a sei giorni di distanza.
In definitiva, va accolto il primo motivo del ricorso e dichiarato assorbito il secondo, la sentenza impugnata va cassata e la causa rinviata ad altra sezione della Corte di Appello di Torino, anche, per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo motivo del ricorso e dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra Sezione della Corte di Appello di Torino, anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, il 11 ottobre 2017.
Depositato in Cancelleria il 22 febbraio 2018
